截至8月3日，A股與H股共有72家上市房企公布了上半年業績預告、公告。其中，22家房企公布預虧。剔除數據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，公布了凈利潤預期同比下滑的企業僅15家，占比約兩成，可見多數房企經營狀況有大幅提升。

　　從行業整體來看，隨著房地產市場趨勢的變化，房企賺錢變得越來困難，盈利能力在不斷降低。同策研究部數據顯示，2011年-2015年，房企平均銷售凈利率一直呈逐年下滑趨勢。但在去年年末及今年年初房地產市場向好趨勢的影響下，使得房企業績受益于這波小行情。

　　21世紀經濟報道不完全統計獲悉，到目前為止，上市房企的中期快報中，有兩家企業利潤總額的同比增幅大于歸屬于上市公司股東凈利潤的增幅，分別是綠地控股和保利地產。其中，綠地控股利潤總額增幅為17.51%，歸屬于上市公司股東凈利潤的增幅為16.63；保利地產(9.050, 0.05, 0.56%)利潤總額增幅為21.32%，而歸屬于上市公司股東的僅為0.12%。對此，保利地產在公告解釋稱，這是項目結轉權益比例下降所致。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，房企權益凈利潤增速慢于凈利潤說明合作的項目利潤率高，權益凈利潤增速增速慢于凈利潤（包含合作項目的）是因為合作的項目投資回報高，此外，如果占用資金小的話，拿地風險也可以規避。

　　小股操盤促規模擴張

　　實際上，保利地產已經不是第一次出現這種情況。記者查詢了其2015年公司財報發現，去年保利凈利潤為168億元，同比增長18.24%，但是歸屬母公司凈利潤僅為123.5億元，與去年基本持平。盡管通過合作方式獲取的土地會降低項目權益，從而影響到公司的歸母凈利潤，但該方式有利于減少競爭，保證項目利潤率水平。

　　小股操盤有助于提升公司的凈資產收益率，這是有目共睹的。以萬科為例，該公司2014年一季報中顯示，萬科小股操盤顯示成效，投資收益明顯增加。萬科一季度投資收益7.31億，為2013年全年的73%，是2013年同期20倍，主要是參股項目分紅。

　　在“小股操盤”的策略下，萬科計劃更多項目將以輕資產方式參與，以項目分紅、管理費及項目獎勵等方式獲得投資收益，資產回報率更高，預計未來投資收益還將持續提升。2015年，單上海一地萬科合作的項目就多達26個，其中小股操盤的項目9個。

　　最近幾年，萬科的權益利潤率增長相比凈利潤增長，略顯緩慢。2014年，萬科實現投資收益41.59億元，較2013年大幅增長313.78%，公司投資收益主要來源于聯營合營公司實現的萬科權益利潤、以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益。

　　2015年年報顯示，萬科投資收益35.6億元人民幣，其中，來自聯營合營公司實現的萬科權益利潤為人民幣23.9億元。

　　2015年公司實現凈利潤人民幣259.5億元，同比增長34.5%；實現權益凈利潤人民幣181.2億元，同比增長15.1%。權益凈利潤增速慢于凈利潤，原因是近年來公司加大了合作力度，報告期內一批合作比例較高的項目進入結算，導致凈利潤中少數股東損益由2014年的人民幣35.4億元上升至人民幣78.3億元。

　　權益利潤大考

　　來自萬得資訊及中銀證券數據顯示，2016年上半年業績預警的房企有22家，主要原因是財務成本增加、可結轉面積減少與項目利潤減少等。比如，嘉凱城(7.290, 0.38, 5.50%)上半年凈利潤預虧10.1億元，成為20家預虧企業中預虧最嚴重的企業，相比去年同期，凈利潤下降了353.84%。

　　除嘉凱城之外，陽光股份(6.190, 0.10, 1.64%)、天房發展(4.670, 0.09, 1.97%)、京漢股份(8.420, 0.01, 0.12%)、ST亞太(7.300, 0.06, 0.83%)、*ST珠江(9.840, 0.00, 0.00%)、綠景控股(19.550, 0.01, 0.05%)、京藍科技、榮豐控股(19.810, -0.22, -1.10%)等企業上半年凈利潤預虧超千萬，其中陽光股份預虧1億至1.7億。

　　截至目前，在65家公布2016年中期業績預告的企業中，一改過去近一半房企凈利潤下滑的局面。同策咨詢研究部分析認為，在已經公布半年業績預告的上市房企中，三成企業實現利潤增長與市場短期回暖帶來的紅利密不可分。上半年，一線、二線城市樓市發力，價格上漲，加上實現結轉的項目基本都是過去幾年獲得的低成本地塊，房企業績有所好轉，但由于近期拿地成本越發高昂，未來幾年企業盈利空間恐被壓縮。

　　中指院一份報告顯示，上半年不同凈利潤規模層級的上市房企數量保持不變，但平均增速明顯分化：在行業盈利空間收窄的背景下，凈利潤規模超過100億元的房地產上市公司凈利潤均值為209.67億元，同比增長率均值為18.47%，增速最高；部分凈利潤規模在10億-50億元區間的中型房企，在本輪結構性回暖中亦獲益匪淺，該區間企業凈利潤同比增長率均值達到11.92%，其中部分企業凈利潤增速甚至達到60%-90%；而凈利潤規模在50億-100億元區間的房地產上市公司均值為75.71億元，同比增長0.70%，該區間上市公司受市場布局或產品結構略顯單一影響，凈利潤增長緩慢。

　　2016年一季度，受益于全國各項去庫存寬松政策的密集發布，房地產市場加速回暖，滬深上市房地產公司一季度的營業收入均值達到11.06億元，同比增長37.64%，凈利潤均值為1.03億元，同比增長17.93%。

　　然而，房地產上市公司的毛利率與凈利潤率延續近年來下滑趨勢，連續四年走低。滬深、大陸在港上市房地產公司的毛利率均值分別為31.26%、29.82%，同比分別下降1.87和2.35個百分點；滬深、內地在港上市房地產公司的凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%，較上年降低2.35和2.21個百分點。受行業供需關系變化影響，房企為提升項目去化水平而加大營銷、管理投入，導致利潤空間被削薄，滬深上市房地產公司的營銷、管理費用率分別較上年增加了0.15和2.61個百分點；此外，一、二線城市土地市場的火爆推動土地成本高企，如恒大、世茂房地產截至2015年12月31日的土地儲備平均樓面價分別同比增長17.65%、11.08%，進一步擠壓房企利潤空間，成為導致企業利潤率下降的最主要因素。