現在住房有多緊俏？熱門城市的項目一開盤，基本上都能快速賣完，根本不愁銷售。現在買房的人固然有買房自住的，但更多的仍然是炒房者，普通住宅、商住房、只要有資格購買，他們就會大量買入。這些人不以居住為目的。

    但要說的是，現在買房的人都不是真正的剛需。

    誰才是真正的剛需？

    我們為什么希望房價下跌，原因當然是要讓真正的剛需擁有自己的住房。誰才是真正的剛需呢？又是誰對當前房價不滿意呢？實際上全國大部分城市的房價都比較合理，只有少數大城市房價才暴漲，而我們關注的正是這些城市里的普通人。這些人又分為本地原居民和外來務工人員。

    客觀地講，在這兩類剛需中，本地原居民對房價的意見并不是太大。他們中大多數人都有自住房，很多人還曾經享受過兩限房和經適房的優惠政策。這個群體對住房的需求不是“有和無”的問題，而是“改善住房”的問題。

    而對那些普通外來務工人員，既享受不到政策優惠，也無法購買高價房。但他們卻是大城市各行各業的中堅。如果沒有他們，可能大多數飯店要打烊，衣服沒地方干洗、頭發也沒處理、菜市場沒有賣菜的、大多數互聯網公司、文化產業也會癱瘓。因為他們當中的大多數人也是外地人，他們才真正的“剛需”。

    接盤俠是炒房者而不是剛需

    既然我們將“剛需”定性為外來務工人員，那現在仍然在買房的是顯然不是真正的剛需。現在買房的顯然主要是追求改善住房和炒房者。如果房價繼續上漲，所有的接盤者顯然不是剛需，而是炒房者和改善性購房者，而且大多數仍然是炒房者。我們需要明白一點，炒房者買房的目的是賺取利潤，所以房子最終仍然是需要賣掉的。

    而在最高點接盤的也只能是最后一批炒房者和部分改善性需求。而剛需何時才能夠入市呢？肯定是房價下跌的時候。而愿意降價賣房的肯定不是剛需，而是炒房者，因為房子掌握在他們手中。如果炒房者大規模向市場拋售手中住房，顯然會增加供應從而拉低房價。客觀地說，這部分炒房者是最后的接盤俠。

    房價為什么會最終下跌呢？

    還是那句話，房子無論經過多少位炒房者，最終必然要讓人住。房子最終的主人肯定不是炒房者，因為他們手中握有多套住房。

    而剛需的支付能力是無法承受當前的高房價的。現在的房價走勢就好比在玩“俄羅斯輪盤”，最終的炒房者就是中了那顆“彩彈”了。他們有兩種選擇，第一種是繼續持有，他們必須要找到下一個接盤者，否者他們手中的房子就會變成負資產，第二種是降價拋售，讓真正有住房需求的人買房，結果是房價回歸到正常水平。一旦第二種情況出現，也預示著周期拐點到來。

     從這個角度來說，所有“限購限貸”行為都是在維持“擊鼓傳花”游戲的可持續性，這個游戲繼續下去的條件是有出價更高者接盤。所以房價難以下跌是必然的。相反，如果我們不對房地產市場強加干預，結果會怎樣？筆者認為，至少房價的周期要比現在短得多，房價也不會是只漲不跌。自由市場中，總會有獲利者想及時出逃，而當大多數人嗅到危險集體出逃的時候，房價下跌也成為必然。雖然目前房價在貨幣政策的護航下穩步上漲，最終仍然要剛需接盤，他們的支付能力也決定了房價在未來必須下跌。