隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，近10年來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)各地都在大力發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，公寓、寫(xiě)字樓、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅等各種類型的建筑拔地而起，神州大地呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象.
然而，在健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)軌跡下，少數(shù)不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乘著現(xiàn)在各地方政府盲目上馬房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，利用了某些地方領(lǐng)導(dǎo)急于要政績(jī)，要效果的心理，鉆了我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)不健全的空子，造成了嚴(yán)重的社會(huì)影響，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題往往是涉及多個(gè)消費(fèi)者的切身利益的，比如公攤面積的錯(cuò)誤計(jì)算、房屋使用面積的縮水、承諾的綠地及公共場(chǎng)所的改變、原規(guī)劃的任意變更等等，這些行為都違反了開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間簽定的購(gòu)房合同，是標(biāo)準(zhǔn)的違約行為，而且根據(jù)雙方的合同和我國(guó)法律的明文規(guī)定，這種違約行為應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任
然而，實(shí)踐中，太多的案例告訴我們，集體起訴的消費(fèi)者往往得到的是一紙敗訴判決書(shū)或者反映的問(wèn)題遲遲沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)的答復(fù)和落實(shí)。更奇怪的是，有些當(dāng)事人接到了勝訴的判決結(jié)果，但隨即會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己的利益實(shí)際上并沒(méi)有得到實(shí)際的保障，勝訴判決書(shū)無(wú)疑是一紙空文。
那么究竟是什么原因造成這種奇怪的現(xiàn)象呢，我個(gè)人認(rèn)為，集體維權(quán)活動(dòng)中，消費(fèi)者面對(duì)的是資金、力量、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系都要比自己強(qiáng)大的很多的開(kāi)發(fā)商，而沒(méi)有統(tǒng)一的組織，沒(méi)有完善的前期準(zhǔn)備工作，沒(méi)有足夠的資金和證據(jù)準(zhǔn)備，就盲目的去訴訟，敗訴基本是必然的結(jié)果。
一、開(kāi)發(fā)商每天都要銷售幾十甚至上百套房子，而大部分購(gòu)房者則是第一次也可能是唯一的一次購(gòu)房，他們之間對(duì)房屋買賣這方面的知識(shí)的了解是不對(duì)稱的。
二、能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商人，普遍和政府官員以及銀行都有很密切的關(guān)系，他們掌握和操縱的資源是一般的消費(fèi)者并不具備的。
三、開(kāi)放商通過(guò)大量的廣告和媒體投入，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行精美的包裝和宣傳。
四、一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題通常涉及到由很多人構(gòu)成的集體的利益而不是單獨(dú)針對(duì)某一個(gè)人。
五、很多集體維權(quán)行動(dòng)中，在沒(méi)有充分的準(zhǔn)備下，就運(yùn)用訴訟的途徑，往往是以敗訴而終。
以上的論述說(shuō)明了集體維權(quán)活動(dòng)，不是簡(jiǎn)單的個(gè)體組合在一起再通過(guò)訴訟就能輕松解決的。這個(gè)過(guò)程是漫長(zhǎng)而激烈的。對(duì)于參與維權(quán)活動(dòng)的人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做好充分的思想準(zhǔn)備，想短時(shí)間解決問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。在利益的驅(qū)使下，你的對(duì)手會(huì)用盡各種手段來(lái)達(dá)到他們的目的。面對(duì)各個(gè)方面都強(qiáng)大于自己的對(duì)手，參加集體維權(quán)活動(dòng)的人必需要有效的組織起來(lái)，充分利用集體的凝聚力和效應(yīng)，發(fā)揮大家的力量，最終達(dá)到維護(hù)自己利益的目的。
我個(gè)人認(rèn)為，在現(xiàn)在的條件下，業(yè)主集體維權(quán)需要具備以下條件：
一、證據(jù)，這是訴訟以及和開(kāi)發(fā)商談判過(guò)程中必不可少的。尤其是和開(kāi)發(fā)商簽定的合同，文件的原件一定要保存好，而且對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告，商業(yè)規(guī)劃書(shū)，投資宣傳資料等也需要盡量多的收集，這對(duì)以后的訴訟是非常重要的。而且在涉及倒面積以及裝修等方面的問(wèn)題時(shí)，還需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告；
二、資金，這是維權(quán)活動(dòng)取得勝利的前提，為保證維權(quán)活動(dòng)的持續(xù)性，穩(wěn)定性，一定要具備一定條件的資金準(zhǔn)備。就好比打仗一樣，不帶武器是無(wú)法與裝備精良的敵人去抗衡的，光用嘴去說(shuō)理是不實(shí)現(xiàn)的。
三、精力，維權(quán)活動(dòng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的事情，不是短暫的時(shí)間就能解決的，這就需要當(dāng)事人付出足夠的精力來(lái)參與，一定要靠自己付出時(shí)間，精力去爭(zhēng)取，去抗?fàn)帲駝t干脆就放棄
四、組織，我認(rèn)為這是最重要的一環(huán)。有了代表大家利益的組織，才能有計(jì)劃，有效率的去做工作，才能最大限度的發(fā)揮出集體的力量
根據(jù)實(shí)踐中可行的方式，我們建議采取心理反搭便車的方法：
（1）、反搭便車，內(nèi)部證據(jù)、信息嚴(yán)格保密，不對(duì)外透露，無(wú)論是你的對(duì)手和持觀望態(tài)度的人都不能知道我們現(xiàn)在的行動(dòng)取得了什么進(jìn)展，具體的情況是什么樣子，在好奇心的推動(dòng)下，很多人會(huì)選擇加入進(jìn)來(lái)；
（2）、正向激勵(lì)，對(duì)取得的成績(jī)進(jìn)行有選擇性的公開(kāi)，讓觀望的人知道集體的行動(dòng)比個(gè)人的行動(dòng)是明顯有區(qū)別的，效果也截然不同；
（3）、反向激勵(lì)，即使由于某些原因，某一個(gè)方面我們沒(méi)有取得預(yù)期的成績(jī)，但是在對(duì)外宣傳時(shí)應(yīng)夸大，防止動(dòng)搖我們的信心。
五、多多聯(lián)系媒體和消費(fèi)者協(xié)會(huì)，加深合作，利用媒體的輿論監(jiān)督的優(yōu)勢(shì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力來(lái)推動(dòng)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行。
組織：
萬(wàn)事開(kāi)頭難，第一步的組織工作是復(fù)雜而繁瑣的，在還沒(méi)有形成有效的組織機(jī)構(gòu)之前的事情經(jīng)常是不知道從何處下手，不知道該如何開(kāi)展工作。
以下是關(guān)于如何組織和策劃第一次維權(quán)會(huì)議的建議，提供給各位討論和參考。
1、確立籌備會(huì)議的小組核心人員，大家共同討論；
2、第一次會(huì)議一般應(yīng)做的工作是選舉成立代表大家共同利益的維權(quán)小組；
3、商討并確定業(yè)主集體維權(quán)協(xié)議的主要內(nèi)容和基本框架；
4、商談怎么樣集資；
5、確定參加會(huì)議的其他人員名單；
6、確定會(huì)議場(chǎng)所的安排，如果顧忌開(kāi)發(fā)商的破壞，可以事先發(fā)布多個(gè)場(chǎng)所的消息，迷惑對(duì)方；
7、確定主持人；
8、確定會(huì)場(chǎng)布置的負(fù)責(zé)人，例如，攝（照）像、桌椅、麥克風(fēng)、黑板、橫幅、投影儀等的布置和擺放，測(cè)試設(shè)備的性能等；
9、做好保密工作，確保不混入其他人員，做好簽到和身份識(shí)別工作；
10、主持人宣布開(kāi)始后，先召集選舉委員會(huì)的人，選出唱票員、記票員和存票員；
11、大家審閱維權(quán)協(xié)議，逐條討論通過(guò)，最后簽字生效；
12、維權(quán)小組候選人自薦，上臺(tái)講演；
13、書(shū)寫(xiě)選票，唱票，通過(guò)選舉，把選票保存好；
14、宣布選舉生效，會(huì)議結(jié)束。
集體維權(quán)活動(dòng)是長(zhǎng)期、復(fù)雜的工作，實(shí)踐中會(huì)遇到很多的困難和阻力，毅力和信念是取得最后成功的重要因素。希望更多的聰明的當(dāng)事人和專家來(lái)提出更加行之有效的合法的方式來(lái)維護(hù)業(yè)主的集體利益，扭轉(zhuǎn)自己遭受的不對(duì)等待遇。以上是我對(duì)業(yè)主集體維權(quán)活動(dòng)的一些個(gè)人見(jiàn)解，提供給大家討論和參考。
